マンション購入のうえで欠かせないのが「管理」。管理組合と管理会社がそれぞれどんな役割を担っているのか、いまいちピンと来ていない方も多いのではないしょうか。
ここではマンションの管理体制について解説したいと思います。
１．管理会社と管理組合はどう違うか？
「管理組合」とは、マンションの区分所有者全員で構成されています。マンションを購入すると、自動的に管理組合の一員となり、マンションを管理する当事者になります。
「管理会社」は、マンションの維持管理を専門に行う業者で、マンションを販売したデベロッパーの系列会社が受託するケースが一般的です。ほとんどの管理組合では、その業務の大部分を管理会社に委託している場合が多いです。
但し、マンションを管理する主体は、あくまでも管理組合です。管理組合の委託のもとでその業務を代行するのが管理会社です。どの管理会社に委託するか、どこまでの業務を任せるか、それを決めるのも管理組合の権限です。
要約すると、管理組合＝購入者（あなた自身）、管理会社＝購入者から依頼を受けた会社。となりますね。
２．管理会社の役割
事務管理業務
管理組合の会計、出納、マンションの維持または修繕に関する企画・実施の調整です。具体的には、管理費・修繕積立金の徴収、滞納者の確認、各種経費の支払い、月次会計報告など。その他の事務としては、管理組合の理事会と総会の支援業務、重要書類の保管などがあります。
管理員業務
管理員の勤務形態は、決められた曜日・時間に通勤する「日勤型」、マンションに住み込む「常駐型」、1人で複数のマンションを担当する「巡回型」があります。
清掃業務
「日常清掃」と「定期清掃」に分けられます。日常清掃は、共用部全般の掃き・拭き作業、ゴミ出しといった作業を指します。マンションの規模などによって、管理員が日常清掃も実施するケースと、専門の清掃スタッフが派遣されるケースがあります。定期清掃は、専門業者による床面の機械洗浄作業が主で、年間数回の頻度で実施します。
建物設備管理業務
建物の外観点検のほか、エレベーター、電気設備、給排水設備、消防用設備、機械式駐車場など各種設備の保守・点検を行います。なお、エレベーターや消防設備については、それぞれ法律で定期的な点検が義務付けられており、その資格を有する専門業者が点検を実施します。
３．管理委託契約の種類
全部委託契約
現在では全部委託方式が全体の7割くらいを占めると言われています。全部委託のメリットは、管理会社の担当者が全ての業務の窓口になってくれるので、管理組合にとっては時間と労力の節約になります。
一部委託契約
各種設備点検や清掃などの業務を管理会社を経由せずに専門業者に直接委託します。全部委託に比べると管理組合の取引先が複数になるため管理の手間がやや増えますが、コストを節減できる場合があります。
自主管理
だいぶ少なくなってはきていますが、管理会社に委託すること無く、全ての管理、運営を自分たち（管理組合）にて行う方法です。いわゆる『素人』で管理するので、管理がズサンになることもしばしばあります。
４．購入する前に確認するポイント
管理費等のチェック
マンションを購入すると、毎月「管理費等」と「修繕積立金」が徴収されます。この２つがマンションを維持管理していくための財源になります。管理費は、マンションの日常の管理に使われる費用で、管理会社への管理委託費や共用部の水道光熱費もここから支払われます。修繕積立金は、大規模修繕工事や設備の更新など共用部の計画修繕のために貯蓄しておくお金です。快適な新築マンションも年月が経つと建物や設備が劣化し始め、外壁や屋上防水の補修、給水・排水管設備の交換、エレベーターの改修などが必要になります。これらの改修には多額の費用がかかるため、『将来のための貯蓄』としています。
中古マンションを購入するなら、立地や間取り、築年数だけでなく、管理も重視すべき項目です。マンションの維持管理は物件により差が出やすく、将来の資産価値にも影響するからです。
現地に行って対象のマンションをじっくり見る
日常清掃がしっかりなされているか、植栽が伸び放題、枯れ放題になっていないかなど、共用部分や敷地内を見てまわるだけで、管理が行き届いているか一目瞭然でわかるものです
真剣に購入を検討する物件は、管理に関する資料をできるだけ手に入れる
管理組合が適正に運営されているかどうかをチェックするため、過去３年分程度の総会議案書とその議事録、管理規約と使用細則、長期修繕計画書は仲介業者を通じて必ず入手し、その有無や内容を確認しましょう。総会の議事録を読めば、いまマンションが抱えている課題や区分所有者の意識度合いもある程度把握できます。
修繕積立金の増額リスクを確認する
現時点での修繕積立金の水準はどうか、国土交通省のガイドラインを参考にチェックしておきましょう。特に新築時の修繕積立金は低めに設定されているため増額改定を強いられるのが通常です。しかし計画通りに増額されていないケースもあり、今後、大幅な増額改定や一時金の徴収などを求められるリスクもあります。
いかがでしょうか。
物件の間取りや、場所等だけでなく、マンションの場合は見るべきポイントが沢山あります。多方面から検証し、検討する事がとても大切なことになります。
