サブリースってご存じでしょうか。

主に、不動産管理会社がアパートのオーナーから全室借り上げをし、入居者へ『転貸』する方法。たとえ空室であっても借り上げ対象となり、所定の家賃はオーナーへ支払われる。

大まかに言うとこの様な感じです。

アパートの管理には３種類あります。オーナー自らが行う【自主管理】、管理会社が入居募集、契約等行う【管理委託】、そして上記の様な【サブリース】となります。

一般的な管理形態の場合、管理会社への報酬は凡そ5％前後ですが、サブリースの場合は約10％近くになります。

サブリース契約のメリット

1. 管理事務は全て任せられる
2. 空室、滞納のリスク回避ができ、安定収入を得られる
3. 広告料、原状回復費の負担軽減
4. 相続税対策

サブリース契約のデメリット

1. 収益性が下がる
2. 一定期間ごとの賃料見直し
3. 免責期間の存在
4. 入居者を選べない（知らない）

この様にデメリットに注目することがとても重要と言えます。

安定して家賃収入を得ることができるサブリースですが、同額の家賃保証がずっと続くわけではありません。多くの場合、保証家賃の見直しが2年ごとに行われます。この見直しによって賃料が下がることがほとんどです。
とある会社では「10年間家賃を下げない」としながらその会社の経営悪化を理由にオーナーに賃料減額を求めたことで訴訟となりました。

サブリース契約の内容をチェックする

1. 保証賃料
2. 広告費、原状回復費等の費用
3. 賃料見直しの期間
4. 免責期間
5. 解約条件

この様に、サブリース契約には充分注意が必要です。

サブリースをめぐって、不動産管理会社とオーナーとでのトラブルが相次いでいます。周辺相場の下落を理由に賃料を減額すると言った例など代表的な問題です。

この様なトラブルが多い事から、2020年12月よりいわゆる『サブリース新法』が施行されました。これは、【サブリースに関する不当な勧誘や誇大広告の禁止、契約前の賃料減額などのリスク説明を義務付け】という趣旨のものです。

しかしながら、この新法で全てが解決された訳ではなく、問題は山積みの様です。契約前の一定のリスク回避の為の新法ですが、今度は解約時に問題があることも相次いでいます。

一見サブリースと聞くとメリットに注目がいき、魅力を感じる部分はありますが必ずデメリットが存在します。このデメリットを充分理解する事で自分でリスク回避する方法を見出す必要があります。

ここまで、サブリースについて述べましたが、アパートオーナーとなった場合には【自主管理】か、【管理委託】の方法で運営をしていくのがベターと考えています。ご自身の大切な資産です。全て他人（業者）任せにしていいはずがありません。大切な資産をいい様に『食い物』にされない様に充分注意してください。

弊社では、この様に『困った』事がある場合のご相談も受け付けております。

アパート経営とは、資産運用、投資である事を忘れてはなりません。