住まいなどを売却するときに、売主が負う責任として「契約不適合責任」というものがあります。聞きなれない言葉かもしれませんが、不動産は取引金額が大きいため、売主には売買契約に際して責任が生じることを理解しておきましょう。
この記事を書くにあたり、同様の記事は沢山ありますがどれも少し複雑な記事も多く、分かりにくいものが多かったので、出来る限りシンプルにまとめました。
契約不適合責任とは
不動産の売主に生じる「契約不適合責任」とは、売買契約を終え引渡しのあと、買主に引き渡した売買物件（土地、建物）が、種類・品質・数量に関して契約内容と合っていない場合に、買主に対し負うべき責任のことです。
このようないわゆる債務不履行が起きた場合、買主は売主に契約不適合責任により、本来の契約に適合した目的物の引き渡しを求めることができます。具体的には、まず補修や代替物または不足分の引き渡しを請求できます。これを「追完請求」と言います。この他、「代金減額請求」、「契約の解除」、「損害賠償請求」も認められています。
前民法では、契約不適合責任の規定はなく、隠れたる瑕疵（傷や不具合）があったときに生じる責任である「瑕疵担保責任」が定められていました。現行の民法では、瑕疵担保責任も含む形で契約不適合責任として新たに定められているので、旧民法での瑕疵担保責任の知識をお持ちの人は、規定内容を間違えないように気を付けてください。
不動産売却での契約不適合とはなにか
では、不動産の売却に際して、「契約不適合」とされるものとして何があるでしょうか。
「種類」、「数量」に関しては、不動産取引ではあまり該当事例が少なさそうなので、主に「品質」が問題となると考えられます。個人の不動産売却だとすると、対象となるのは主に中古住宅または土地になるでしょう。中古住宅の場合の「品質」としては、経年による劣化または欠陥が思い浮かびます。例えば屋根・天井裏の損傷などによる雨漏り、水道管の老朽化による水漏れ、シロアリなどによる木部の侵食、基礎や構造物の腐食などです。もちろん家屋が傾いているとか、塀が崩れているとか、明らかな欠陥も当然入ります。
土地については、土壌が汚染されている、地中に不要な埋設物（ガラ、廃材、旧浄化槽など）がある、ということが欠陥としては考えられます。また、引き渡された土地の面積が契約上の面積と違っていた（買主から見たら小さかった）場合には、契約不適合となるでしょう。
売主として認識しておくべきこと
期限について
契約不適合責任には、買主側からの請求権行使については「不具合を知ったときから1年以内」という期限が定められています。買主はこの期限内に、売主に対して不具合の内容を通知しなければなりません。しかし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や重大な過失によって見過ごしていた場合は、この期限は適用されません。
また、買主が請求権などを行使できることを知ったときから5年間行使しなかった場合、または権利を行使できるときから10年間行使をしなかった場合は、時効によりその権利は消滅します。まずはこのことを知っておきましょう。
紛争の可能性
基本的に契約不適合責任とは、買主を救済することに主眼が置かれています。きちんと決められた対価を支払っているのに、望んでいた商品とは違うもの、ましてや欠陥があるものを納品されたら、本来あるべき姿のものに交換してくれ、あるいは不具合を直してくれ、こんな欠陥品はいらないからお金を返してくれ、という権利が買主にあることを法規定で明確に定めているわけです。
しかし、仮に売主がその請求に基づいて補修をした上で再納品したとしても、買主が納得しない可能性も考えられます。つまり、双方の「これが本来の目的物」という認識に、ずれが生じることがあるわけです。売主にとっても言われたことはやった、という思いがあれば、あとは譲れないかもしれません。そうすると、平行線のまま紛争にまでこじれてしまうことも考えられます。
任意規定について
そこで知っておくべきことは、契約不適合責任は「任意規定」だということです。任意規定とは、売主・買主という売買契約当事者双方が合意していれば、契約の中で任意の取り決めをしてよく、もちろんその定めは有効になるというものです。
例えば、売主が契約不適合責任を負う期間を独自に設定してもいいですし、既に修復工事を施している箇所については契約不適合責任を負わないなどといった対象範囲を限定することも可能です。特に築年が古い中古住宅については、瑕疵や不具合が存在する可能性が高くなるので、その全部の責任を売主が長期間負うことは難しいと言えます。そういう場合に、契約時に「特約」として任意の規定などを設けることができるのです。
一般的に業界では、この範囲を限定的に定めることはもちろん、その期間も任意に設定し『３ヵ月』、としている事が多いです。これは、一般個人の売主にそこまでの長い期間の責任を負わせるものではない、という考えの下、この任意規定により契約をしている事が一般的になっています。
契約時の取り決めが重要
引渡し後のトラブルを防ぐためには、まず、第一に買主が納得して受け入れる目的物を引き渡すことです。そのためには、目的物がそれに足るものであるかを細部まで検査しておくことが必要になります。専門技術者による建物状況調査を行っておくというのは、一つの方法でしょう。
その上で、物件内容に合わせた特約によって、契約不適合責任の及ぶ範囲などについて、別途詳細に取り決めておくことが重要です。ただし、前述のように当事者双方が合意していなければ特約は成立しませんから、明らかに買主が不利になるような一方的な規定は避けましょう。そもそもそのような内容は無効になる可能性があります。
いかがでしょうか。このように、曖昧であった売主の責任に対する線引きが明確に、かつシンプルになったという事が考えられますが、同時に引渡す責任の重さも重要視されたといってもいいと思います。そして重要なのは、事前にあらゆる想定をして、文面化ができるよう担当者とよく相談することが大切です。そしてその担当者もよく理解している経験豊富な担当者が望ましいですね。くれぐれも、後になって「知らなかった」、「聞いていなかった」という事が無いようにご注意ください。
