土地を借りる権利、借地権とは、どういう権利なのでしょうか。不動産取引において「借地権」が関係する取引は、さまざまな制約が存在します。
特に「借地権付き建物」の売却についてトラブルに巻き込まれないために、知っておきたい法的な制限や権利義務関係をまとめてみました。
借地権付き住宅とは、建物だけ所有しており、建物が建っている土地の所有権はなく、借地権が付いたもののことです。つまり地代を払って借りている土地に建つ家。このような借地権付き住宅はどのように売却手続きを進めればいいのでしょうか？ 具体的に解説します。

借地権とはどんな権利か

借地権は大きく『地上権』と『賃借権』に分別

土地の権利として「所有権」があります。その「所有権」とは、実は「底地権」と「借地権」が合わさったもの。土地を貸し「借地権」を持った他人が建物を所有し使用している場合は、地主は「底地権」のみを持つことになります。

借地権は、言葉の表すとおり、土地を借りてその上に家などの不動産を建てるなどして使用する権利ですが、「底地権」を持つ地主でも、自らの都合で土地を使用できないなど、法的に借地権は大きく保護されています。借地権をさらによく見れば「地上権」と「土地賃借権」に分かれています。この二つは、法的に大きくその性格が異なりますので、よく理解しておくことが必要です。

■地上権
「土地賃借権」と同様、土地を借りて利用できる権利ですが、民法で規定される「物権（ぶっけん）」のひとつ。物件とは、「物を直接的かつ排他的に支配する権利」とされ、誰に対しても主張できる権利。「底地権者」は「地上権」の登記に応じなければならない。売却や抵当権の設定も可能。
■賃借権
民法で「債権（さいけん）」とされる土地を借りて利用できる権利。地主との契約上得た権利で、「土地を借りる人が地主に対して、土地を貸すことを請求しうる権利」と説明される。

簡易的に説明すると、地上権は『登記』され、『賃借権』は登記されない（できない）ということです。

『旧法』借地権とは

現在の「借地借家法」は、1992年に施行されました。それ以前に土地を借りていた場合は、当時の法律に基づく借地権、通称「旧法借地権」が適用されます。同じ借地権でも適用される法律が旧法なのか新法によるものなのかによって、規定される契約の期間等に違いがあります。なお、混同されることがありますが、旧法借地権の方が借地人に関しては有利な内容になっています。

この様に、借地権にも種類があり、更に旧法・新法によりさらに違いがあり細かく分類されています。全てを解説すると長くなるので、ここでは以下、『売却』に焦点を当てて解説したいと思います。

借地権付き建物の売却はできるか？

借地権上の建物を売却する場合、合わせて借地契約上の借主の地位を売却・譲渡することになります。したがって売却に際しては、地主の承諾が必要となります。
ここでは、借地権を売却する相手ごとに、どのような形で売却すればいいのかを紹介します。

第三者に売却する

第三者に借地権を売却する場合、買主が個人、不動産会社を問わず、地主の承諾が必要になります。売却にかかる測量費用や解体費用、譲渡承諾料は売主の負担とする取引が多く見られます。売却に当たっては、名義書換料の額や、売却後の借地料、契約期間の設定など、詳細な条件交渉が伴います。地主の承諾を前提に売却を進めることには、大きなリスクも伴います。そこで、まず大切なのは借地契約に精通した専門性をもった不動産会社に相談することです。
地主とのトラブルを避け、承諾を得て円満に売却を進めるためには、経験とノウハウが必要です。土地が所有権の物件に比べると販売に時間がかかることも多いため、売却のスケジュールは余裕をもって考えましょう。

地主に売却する

地主に買い取ってもらうのが、一般的によく行われている売却方法です。地主にとっては、底地権だけの所有であったものに、借地権が加わり土地の資産価値が格段に上がります。所有権として売却もできますし、借地権だけを売ることもできます。地主にとってメリットが大きい取引と言えます。

底地と合わせて第三者へ売却する

地主の持つ底地権と借地権を合わせて第三者に売却することもできます。地主との交渉が必要ですが、底地権とのセットで所有権として売るほうが、高く売れる可能性があります。地主にとって財産の処分となるため、交渉のハードルは高いとも言えます。地主と足並みを揃えることもとても大切です。

等価交換によって売却

ある程度土地の広さがある場合、地主の持つ底地権の一部と借地権の一部を等価で交換し、それぞれが完全な所有権を持つ形にして売却する方法があります。
交換によって土地の一部は権利を失いますが、所有権を得た土地の資産価値は高くなります。交換比率など交渉も多く、測量や分筆登記など費用もかかりますが、完全な所有権となった土地は売りやすくなります。等価交換には、やや複雑な税務上の話が混在してきますので、税理士を交えた方が安心です。

借地権を売却する際の注意事項

借地権を売却する場合、地主に承諾を求めます。その際、承諾料として支払うのが、いわゆる名義書換料。名義書換料の額は、地主との話し合いで決まりますが、相場としては借地権価格に対して10％程度です。

借地権価格とは、土地の市場で評価額（相場価格）に借地権割合をかけて算出される借地権の価格。相続税評価額を算出する基準では、借地権割合は決められており路線価額に乗じて借地権価格が決まります。一般の売買においては、土地の相場価格に6割～7割の借地権割合を乗じて求められることが多いです。

借地権割合とは

借地権の売買や交換、贈与といったように借地権そのものが移動する場合には、地主の承諾が必要です。その際、承諾料として対価を払いますが、その価格は借地権価格をもとにします。法律によってその権利が保護されている借地権は、土地価格に対してもその比率は大きく、借地権価格を求めるその割合を借地権割合と言います。

いかがでしょうか。借地に関しては、その内容を詳細まで解説すると相当数のボリュームになりますので、今回は基礎的知識と、その売却方法に焦点を当てて解説しました。

借地権を取り扱う場合、全て事務的に進められる訳ではありません。地主と借地人との関係性もポイントとなってくることも多く、過去にトラブルとなった経緯や揉めた経緯があった場合等、交渉そのものが進まないと言ったケースも多様にあるのが現実です。

ひと口に『借地』と言っても、契約の過程や、契約内容により取扱い方法が異なります。また、借地の取り扱いは極めて困難なことから中々取り扱う不動産会社も限られるのが現実です。一番多いのが、『借地は地主に返すもの』と思い込んでいる場合です。借地はあくまでも契約により成り立った立派な財産です。売却する事は可能です。ですが、どうしても所有権と異なるのは『地主の意向』により大きく左右される事が多い、ということです。そして借地にまつわるトラブル、訴訟が多いのも現実です。

ここでもやはり重要なのは、困った時にはまず相談する、という事でしょうか。